Продажа недвижимости в Латвии происходит по свободным рыночным ценам и покупная плата – это результат договорённости продавца и покупателя.
Покупать и продавать недвижимость в Латвии могут как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранцы.
Требования закона к сделкам в недвижимости:
— покупная плата не должна быть символической, иначе это рассматривается как договор дарения;
— в сделках с недвижимостью платежи могут совершаться только перечислением;
— договор купли должен быть заключён в письменной форме;
— требуется согласие супруга на продажу;
— необходимо уплатить налог на недвижимость;
— вся недвижимость, и сделки с ней, регистрируются в государственном регистре недвижимости – земельной книге;
— продажа недвижимости облагается налогом на прирост капитала по ставке 25,5%.
Закон не обязывает использовать услуги риэлторов для продажи недвижимости, но практика показывает, что специалисты в области продаж способны продать недвижимость быстрее и дороже, чем сами собственники.
|
Предварительный этап ✅ установить начальную продажную цену ✅ узнать, нужно ли платить налог ✅ подготовить недвижимость к продаже ✅ подготовить фото, видео, продающие тексты для рекламы ✅ организовать рекламную кампанию 2 этап. Работа с потенциальными покупателями. ✅ работать со звонками потенциальных покупателей ✅ организовать показы 3 этап. Переговоры и обеспечение гарантий сделки. ✅ провести переговоры с покупателями о важнейших условиях договора купли ✅ при необходимости — заключить договор задатка, соответствующий требованиям закона 4 этап. Оформление кредита и подготовка к сделке. ✅ предоставить покупателю копии документов, показать недвижимость оценщику если покупатель берёт кредит ✅ решить, нужен ли счёт сделки ✅ если счёт сделки нужен – подать заявление в банк, заполнить анкету самому и обеспечить заполнение анкеты покупателем, подписать договор счёта сделки удалённо или в отделении банка ✅ записаться на прием к нотариусу, и выслать ему документы ✅ составить договор купли, и принять участие в его обсуждении ✅ убедить покупателя в том, что расходы по оформлению сделки оплачивает именно покупатель ✅ оплатить налог на недвижимое имущество за весь текущий год 5 этап. Оформление сделки у нотариуса. ✅ явиться к нотариусу с паспортом или ID, и другими нужными документами ✅ явиться к нотариусу с супругом/супругой, если недвижимость приобретена в браке ✅ распечатать и принести договор купли ✅ проверить зачисление денег на счёт сделки ✅ подписать договор купли ✅ проверить и подписать прошение в земельную книгу ✅ проверить оплату покупателем пошлин ✅ проверить оплату покупателем покупной платы ✅ подать документы в земельную книгу 6 этап. Корроборация (регистрации права собственности на недвижимость) ✅ должен получить e-mail от земельной книги, о том, что прошение принято и передано на рассмотрение ✅ в течение 10 календарных дней должен получить e-mail от земельной книги о том, что прошение удовлетворено в полном объёме 7 этап. Передача недвижимости покупателю. ✅ освободить недвижимость от личных вещей, а также от мебели и бытовой техники, если стороны не договорились, что она останется ✅ задекларировать место жительства в другом месте, и изменить юридические адреса компаний и обществ на другой адрес ✅ подготовить акт-приема передачи недвижимости ✅ подписать акт приема-передачи недвижимости ✅ передать покупателю ключи от недвижимости
|
В отличие от продажи квартир, продажа дома требует большей подготовки и финансовых затрат.
✅ если дом не сдан в эксплуатацию – закончите этот процесс, или хотя бы начните его.
✅ если есть какие-то нерешённые юридические вопросы с соседями, договоритесь и зарегистрируйте ваши соглашения в земельную книгу.
✅ если дом куплен или построен в браке, будет необходимо нотариальное согласие супруга на продажу.
✅ проверьте уплату налога на недвижимость в самоуправлении.
✅ проверьте записи в разделе земельной книги на сайте zemesgramata.lv, (а тут можно скачать наш гайд, как собственник может это сделать бесплатно), нет ли каких либо проблем.
Перед продажей дома обязательно нужно навести порядок:
✅ выкинуть все ненужные вещи;
✅ проверить в порядке ли все системы дома;
✅ заменить все неисправные лампочки;
✅ устранить небольшие косметические дефекты;
✅ убрать личные вещи
✅ сделать генеральную уборка дома.
Чистый, без видимых дефектов, с работающими системами, дом будет продан по выгодной цене.
Читать полную статью в блоге
Продажа квартир в Латвии имеет некоторые специфические особенности, поэтому при продаже квартиры собственник должен знать, что он продает. Это связано с вопросами собственности на землю и юридическим статусом квартиры. Кроме того, собственник должен проверить нет ли каких-либо отягощений в разделе земельной книги. Это можно сделать бесплатно на сайте zemesgramata.lv (как это можно сделать – написано здесь).
В Латвии есть многоквартирные дома, которые стоят на чужой земле, а также есть квартиры, которые оформлены как идеальные доли от домовладения (дома или дома вместе с земельным участком) с конкретной квартирой в пользовании. Продавец должен чётко знать, что именно он продает, и быть готовым ответить на вопросы, связанные с этими статусами.
Продавец квартиры также обязан проинформировать покупателя о взятых домом кредитах и других обязательствах, знать, была ли перепланировка в его квартире и узаконена ли она.
Подготовьтесь ответить на вопросы покупателя о затратах на обслуживание квартиры и коммунальных услугах, о том, какие ремонтные работы в доме проведены, а какие планируются.
Делать косметический ремонт перед продажей квартиры невыгодно, но нужно устранить небольшие дефекты, отремонтировать системы и устройства, заменить неисправные лампочки. После чего навести порядок в квартире, убрать личные вещи, и сделать генеральную уборку квартиры.
Кроме того, очень важно понимать реальную рыночную стоимость квартиры в данный момент. Реальную рыночную стоимость сложно рассчитать по рекламным объявлением, нужно использовать специализированные базы данных по прошедшим сделкам. Но лучше воспользоваться услугами сертифицированного оценщика или риелтора. Наши специалисты могут вам помочь в этом, а при необходимости – посоветуем оценщика.
Читать полную статью в блоге
Если вы наследовали имущество, вам необходимо ещё до принятия наследства проконсультироваться с нами. Далеко не все нотариусы предоставляют консультации связанные с процессом продажи унаследованного имущества, и возможными в этой ситуации проблемами. Главная проблема – это то, что если получение наследства и не облагается налогом, то его продажа в дальнейшем – облагается. Расходы на приобретение недвижимого имущества, которые были у наследодателя, не являются расходами наследника. Единственная льгота для наследников – это то, что дата приобретения недвижимого имущества является не дата получения наследства, а дата приобретения недвижимого имущества наследодателем. При этом хотим обратить ваше внимание, что налоговое законодательство Латвии изменяется очень часто, поэтому то, что вы знали о налогах раньше — может не работать в настоящий момент. Наша консультация поможет вам выбрать правильное решение и минимизировать расходы. Дальнейшая продажа унаследованного имущества ничем не отличается от любой другой продажи недвижимого имущества.
Читать полную статью в блоге
Продажа подаренного недвижимого имущества не отличается от продажи недвижимости полученной другим путём, кроме того, что стоимость приобретения полученного в подарок от близкого родственника (до третьей степени родства – родители, дети, братья, сёстры, братья и сёстры родителей и их дети) недвижимость в течении пяти лет (60 месяцев) будет равна стоимости приобретения дарителем. То есть, если вы получили в подарок квартиру, которую даритель приобрёл за 10000 евро, то для расчёта налога будет использоваться эта стоимость, а не та, что вы указали в договоре дарения.
Просто переписать недвижимость на другое лицо в Латвии нельзя. Для регистрации имущественного права на недвижимость в этом случае необходимо основание. Это могут быть договоры купли, мены, дарения. Кроме того, недвижимость можно оставить в наследство, или заключить договор содержания. В каждом конкретном случае нужно выбрать самый подходящий, так как дарение и завещание могут быть оспорены неотклоняемыми наследниками, а договор содержания имеет свои недостатки. Важно также то, кто будет использовать недвижимость и другие нюансы. Рекомендуем обратиться к нам за консультацией или сопровождением сделки, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Смотри ответ на вопрос Nr.7.
В Латвии можно совершать сделки удалённо, используя для этого портал latvijasnotars.lv. Для этого необходимо чтобы у ВСЕХ сторон, участвующих в сделке, была действительная латвийская электронная подпись.
Необходимо зарегистрироваться на портале https://www.latvijasnotars.lv и внимательно прочесть инструкцию в разделе «Videokonferences pamācībā».
Если договор купли был уже подписан электронно, а на видеоконференции подписывается только прошение в земельную книгу, то его нужно выслать нотариусу заранее.
После всего этого покупатель оплачивает услуги нотариуса, государственную и канцелярскую пошлины, и высылает копии платёжных поручений нотариусу
В конце нотариус подает документы в земельную книгу в электронном виде. Там документы рассматриваются в течение 10 календарных дней с момента подачи, также, как и поданные обычным путем.
Читать полную статью в блоге
Недвижимость Латвии активно продаётся весь год, есть снижение количество сделок в январе-феврале, на земельный участки дома и дачи больше сделок происходит весной и начале лета.
Рынок недвижимости Латвии очень долго развивался хаотично и плохо регулировался государством. Из-за этого в Латвии до сих пор действуют «чёрные» маклеры. В настоящее время посредническая деятельность при продаже недвижимости регламентируется законом. Министерство экономики ведёт регистр посредников – здесь https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs . К посредникам в продаже недвижимости предъявляются требования к постоянному повышению квалификации и страхованию профессиональной ответственности. Сертификацию и надзор за деятельностью риэлторов осуществляет Латвийская ассоциация сделок с недвижимостью (LANIDA) https://lanida.lv/biedri/dmitrijs-trofimovs/ , устанавливающая высокие стандарты для участников рынка. Наша компания зарегистрирована в Регистре посредников, а руководитель компании – Дмитрий Трофимов является сертифицированным риэлтором с 2001 года, номер сертификата – А-034.
Смотри ответ на Nr.11.
Эксклюзивом сокращённо называют эксклюзивный договор на посреднические услуги по продаже недвижимости с риелтором. В случае заключения такого договора только этот риэлтор имеет право торговать недвижимостью. Многие ошибочно полагают, что если привлечь к работе с недвижимостью нескольких риэлторов, то продажа будет идти активней и успешней. Это не так. На самом деле, имея эксклюзивный договор и возможность разделить свою комиссию с другими риэлторами, продажа произойдёт куда быстрее. Это подтверждает опыт США и других стран, где успешно работают эксклюзивные договора и система мультилистинга (MLS).
- Предварительный этап
На предварительном этапе покупатель должен:
✅ определить свой бюджет;
✅ если нужен кредит — обратиться в банк для оценки своей кредитоспособности;
✅ выбрать подходящие районы для проживания;
✅ выбрать, в каком доме, на каком этаже, и в каком состоянии хочет купить квартиру, если речь о квартире; если покупается дом – его этажность, площадь, площадь земли, наличие городских коммуникаций и так далее;
✅ решить, какие факторы будут определяющими – цена, место, площадь, ремонт, этаж или что-то другое;
✅ искать самостоятельно, или обратиться в риэлторскую компанию.
2 этап. Поиск и осмотры вариантов.
На этом этапе покупатель должен:
✅ осмотреть подходящие его запросам объекты недвижимости;
✅ оценить состояние, юридический статус, риски, соответствие цены рынку.
3 этап. Переговоры и обеспечение гарантий покупки.
На этом этапе покупатель должен:
✅ провести переговоры с продавцами о важнейших условиях договора купли;
✅ при необходимости — заключить договор задатка, соответствующий требованиям закона.
4 этап. Оформление кредита и подготовка к сделке.
✅ в случае ипотечного кредита собрать все необходимые для его получения документы, показать недвижимость сертифицированному оценщику;
✅ решить, необходим ли счёт сделки;
✅ если счёт сделки необходим – подать заявление в банк, заполнить анкету самому и обеспечить заполнение анкеты покупателем, подписать договор счёта сделки удалённо или в отделении банка;
✅ записаться на приём к нотариусу, и выслать ему необходимые документы;
✅ решить, кто будет составлять договор купли, и принять участие в его обсуждении и составлении;
5 этап. Оформления сделки у нотариуса.
На этом этапе покупатель должен:
✅ явиться к нотариусу с паспортом или ID, кроме того, с собой иногда нужны дополнительные документы, например, оригинал доверенности;
✅ распечатать и принести к нотариусу договор купли, если стороны делают частный договор купли, а не нотариальный акт (тогда договор подготавливает нотариус, но это дороже и дольше по времени);
✅ подписать договор купли;
✅ подписать прошение на закрепление имущественных прав на недвижимость на своё имя, проверить информацию в прошении и список прилагаемых к прошению документов;
✅ оплатить государственную и канцелярскую пошлины;
✅ оплатить покупную плату, если договор купли предусматривает оплату после подписания прошения в земельную книгу;
✅ подать документы в земельную книгу.
6 этап. Корроборация (регистрации права собственности на недвижимость)
На этом этапе стороны ждут информацию от земельной книги.
✅ первое, что должны получить стороны – это e-mail от земельной книги, о том, что прошение принято и передано на рассмотрение;
✅ если судья земельной книги заметил какие-то недостатки, он связывается со сторонами, и просит эти недостатки устранить;
✅ в течение 10 календарных дней стороны должны получить e-mail от земельной книги о том, что прошение удовлетворено в полном объёме, или получить отказ с обоснованием причины
7 этап. Передача недвижимости покупателю.
На этом этапе покупатель должен:
✅ подготовить акт-приема передачи недвижимости;
✅ осмотреть покупаемую недвижимость;
✅ подписать акт приема-передачи недвижимости, вписав в него номера всех счётчиков, и их показания на момент передачи (включая и те счётчики, которые сообщают показания удалённо);
✅ получить ключи от недвижимости.
Смотри ответ на вопрос Nr.14
Законодательство Латвии не ограничивает иностранцев в покупке и продаже квартир. Если для покупки квартиры не нужны кредитные деньги, то покупатели — иностранцы сталкиваются только с двумя проблемами.
Первая проблема: латвийские банки очень неохотно открывают счета иностранцам. В том числе и счета сделки (escrow).
Вторая проблема заключается в очень жёстком подходе латвийских банков к легальности финансовых средств.
Если же для покупки используются кредит, то банки требуют в первую очередь подтверждения доходов клиента в евро.
Если вы получаете доходы в других валютах то, скорее всего, вам в кредите откажут.
В дальнейшем, вы сможете свободно продать квартиру, но налогообложение будет зависеть от вашего статуса налогового резидента на момент продажи. Для налоговых резидентов Латвии действуют те же льготы, что и для жителей Латвии и ЕС. Для налоговых резидентов других стран налоговые льготы не действуют, и есть специфические условия по ставке налога. Недвижимость может принадлежать вам и после того, как закончится вид на жительство, постоянный или временный. Иностранцы могут недвижимость не только продать, но и сдавать в найм или аренду.
Для граждан Украины хочу отметить, что счёт им открывается без особых проблем, а латвийские банки вообще лояльно относятся к гражданам Украины, гораздо более лояльно, чем к гражданам Латвии. Резюмируя, хочу сказать, что получение кредита в Латвии для украинцев возможно, но очень зависит от легальных доходов.
Читать полную статью в блоге
Смотри ответ на вопрос Nr.16.
Смотри ответ на вопрос Nr.16.
Ещё недавно иммиграционное законодательство Латвии предусматривало возможность получения пятилетнего временного вида на жительство при покупке недвижимости на сумму 250 000 евро и более. В данный момент получить вид на жительство на этом основании невозможно.
Оплата в сделках с недвижимостью, в соответствии с законами Латвии, возможны только по перечислению. Сделки с наличными запрещены. Поэтому, даже в случае выплаты задатка продавцу недвижимости, это нужно делать перечислением на банковский счёт.
Есть несколько вариантов оплаты покупки недвижимости. Если недвижимость покупается без кредита – обычно покупная плата перечисляется продавцу после подписания договора купли и прошения в земельную книгу у нотариуса. Кроме того, деньги могут быть зачислены на счёт сделки или перечислены на хранение нотариусу. Это стоит 0,4% от стоимости недвижимости. В этом случае деньги продавец получает после занесения недвижимости на имя продавца в земельную книгу. Если недвижимость покупается в кредит, то покупатель может перечислить первый взнос продавцу, но остальные деньги продавец получит только после занесения недвижимости на имя покупателя и регистрации ипотеки в пользу кредитора.
Деньги при покупке недвижимости не передают, их перечисляют. Оплата в сделках с недвижимостью, в соответствии с законами Латвии, возможны только по перечислению. Сделки с наличными запрещены. Поэтому, даже в случае выплаты задатка продавцу недвижимости, это нужно делать перечислением на банковский счёт.
Есть несколько вариантов оплаты покупки недвижимости. Если недвижимость покупается без кредита – обычно покупная плата перечисляется продавцу после подписания договора купли и прошения в земельную книгу у нотариуса. Кроме того, деньги могут быть зачислены на счёт сделки или перечислены на хранение нотариусу. Это стоит 0,4% от стоимости недвижимости. В этом случае деньги продавец получает после занесения недвижимости на имя продавца в земельную книгу. Если недвижимость покупается в кредит, то покупатель может перечислить первый взнос продавцу, но остальные деньги продавец получит только после занесения недвижимости на имя покупателя и регистрации ипотеки в пользу кредитора.
При покупке квартиры от покупателя нужен действительный документ удостоверяющий личность, деньги, и документы подтверждающие легальность происхождения этих денег.
По сложившейся в Латвии практике, покупатель оплачивает все расходы, связанные с оформлением недвижимости на его имя. Оплачивает составление договора купли, нотариальные услуги, государственную и канцелярскую пошлину. Продавец оплачивает только те расходы, которые связаны с ним лично: нотариальное заверение согласия кредитора на продажу, копий доверенности и других документов. Счёт сделки оплачивает либо та сторона, которая его предлагает, либо обе стороны в равных долях. По закону налог на недвижимость должен быть уплачен полностью за весь текущий год. Счёт выставляется на продавца, и он должен был быть оплачен до подачи документов в земельную книгу. На практике, в начале года налог платит покупатель, если сделка проходит в конце года, то его уже уплатил продавец, если налог на недвижимость большой, то стороны его делят пропорционально количеству месяцев которое недвижимость находилось в собственности у каждой сторон.
В Латвии договор купли может быть составлен не только нотариусом, но и юристом, и даже самими сторонами сделки. По закону есть два вида договоров – частный договор, и договор в виде нотариального акта, который составляют только нотариусы.
Составление частного договора стоит от 100 € и выше, составление договора купли, как нотариального акта, стоит 0,5% от суммы сделки плюс дополнительные платежи.
Самые низкие цены на недвижимость в период экономического кризиса. Новейшая история Латвии пережила кризисы недвижимости в 1997-1998 году, потом мировой экономический кризис 2008-2010 годов, потом кризис, связанный с войной 2022-2023 года. Колебания стоимости недвижимости по месяцам не являются существенными.
Самая существенная часть расходов на оформление сделки по купле недвижимого имущества – это государственная пошлина. Её размер 1,5% для физических лиц, и 2% для юридических лиц, которые рассчитываются от продажной цены, указанной в договоре купли, или от кадастровой стоимости, если продажная цена ниже. Кроме того, уплачивается канцелярская пошлина в размере 15 евро, расходы на нотариальное заверение прошения в земельную книгу – от 125 евро и выше, и составление договора купли – от 100 евро и выше.
Смотри ответ на вопрос Nr.26.
Смотри ответ на вопрос Nr.26.
Смотри ответ на вопрос Nr.26.
Смотри ответ на вопрос Nr.26.
Смотри ответ на вопрос Nr.26.
За занесение имущественного права на недвижимость в Латвии нужно уплатить канцелярскую и государственную пошлины. Канцелярская пошлина составляет 15 евро + 8 евро за высылку бумажной копии выписки из раздела земельной книги (это необязательно). Государственная пошлина обычно для сделок купли – 1,5% физическим лицам, и 2% юридическим лицам. В случае продажи родственникам, наличия карты Goda ģimene (3+), или использования программ государственной поддержки молодым семьям – 0,5%. В случае дарения госпошлина составляет 3%, а для дарения между родственниками – 0,5%. Если прошение в земельную книгу подано с задержкой более чем на 6 месяцев – применятся коэффициент Х1,5 (пошлина возрастает в 1,5 раза).
На сайте zemesgramata.lv есть калькулятор пошлин https://www.zemesgramata.lv/saturs/lv/9-1-1
Кадастровая стоимость указана на странице Государственной земельной службы – kadastrs.lv и общедоступна. Нужный объект можно найти либо по адресу, либо по кадастровому номеру или номеру кадастровому обозначению. В 2025 году для всех объектов указаны две кадастровые стоимости: фискальная кадастровая стоимость – от которой рассчитываются налоги и пошлины, и универсальная кадастровая стоимость (приближенная к рыночной), для остальных потребностей.
Недвижимость в Латвии облагается налогом по ставке 1,5% от кадастровой стоимости (в 2025-м году от фискальной кадастровой стоимости). Самоуправления имеют право как предоставлять льготы (если там задекларированы люди, многодетным семьям и так далее), так и повышать налог на недвижимость до 3% от кадастровой стоимости (например, на здания в аварийном состоянии или не сданы в эксплуатацию). Льготы и штрафы очень сильно отличаются в зависимости от самоуправления.
Скидка по налогу на недвижимость в Риге предоставляется на основании правил о порядке предоставлении льгот по налогу на недвижимость, которые достаточно часто изменяются. Поэтому лучше всего посмотреть эти правила либо на сайте самоуправления Риги, либо на сайте likumi.lv –
Продажа недвижимости в Латвии облагается подоходным налогом с населения, как налог на прирост капитала. Облагается разница между стоимостью приобретения и продажной ценой. Ставка налога 25,5%. После 60 месяцев в собственности можно продать недвижимость без уплаты налога, если соблюдено одно из двух условий: собственник был задекларирован в недвижимости 12 месяцев подряд, или это была его единственная недвижимость все эти 60 месяцев. Для лиц не являющихся налоговыми резидентами Латвии действует другой режим. В налоговом законодательстве есть много других условий и нюансов, можно прочитать нашу полную статью об этом, но ещё лучше обратиться к нам за консультацией.
Читать полную статью в блоге
При продаже недвижимости из подоходного налога вычитается стоимость приобретения недвижимости, в которую входят:
✅ покупная плата за недвижимость;
✅ расходы на риелторы и юристов;
✅ расходы на нотариуса;
✅ государственная и канцелярская пошлины;
✅ расходы на ремонт;
✅ проценты по кредиту.
Расходы должны быть подтверждены фискальными документами – чеками, товарно- транспортными накладными, квитанциям, договорами, платёжными поручениями.
Читать полную статью в блоге