Порядок продажи недвижимого имущества

1. Предварительный этап

На предварительном этапе собственник должен:

✅ определиться с ценой продажи;

✅ узнать о необходимости уплаты подоходного налога;

✅ подготовить недвижимость к продаже;

✅ подготовить фото, видео, продающие тексты для рекламы;

✅ организовать рекламную кампанию.

Что делает наша компания, когда берет процесс продажи недвижимости на себя?

1. Мы устанавливаем реальную рыночную цену недвижимости, на основании информации о прошедших сделках, конкурирующих предложениях, советуемся с коллегами и оценщиками недвижимого имущества. При этом наша компания готовы прислушаться к желанием собственника в отношении начальной цены.
2. Мы консультируем наших клиентов по налоговому законодательству, помогаем выбрать правильную стратегию продажи, для минимизации расходов продавца, иногда переносим продажу недвижимости на необходимый срок.
3. Мы советуем продавцу, что необходимо сделать с недвижимостью, для продажи по максимальной цене. В это входит уборка помещения, возможно, небольшой ремонт, используем другие приёмы продаж.
4. Мы делаем правильные фотографии и видеоролики. Наша компания гордится тем, что покупатели говорят нам, что наши фотографии и видео соответствуют действительности. На это мы отвечаем: мы не продаем фотографии недвижимости, мы продаем недвижимость! Ведь фотографии, которые приукрашивают действительность приводят к показам, но не приводят к продаже. Мы пишем продающие тексты, которые привлекают покупателей.
5. Мы не просто размещаем объявления на всем известном портале недвижимости, мы ставим их правильно, используя все возможности разных порталов. Кроме того, мы размещаем рекламу в социальных сетях, используя их наилучшие возможности. Кроме того, мы используем другие способы  продвижения и рекламирования объектов, о которых большинство даже не догадывается.

2 этап. Работа с потенциальными покупателями.

На этом этапе собственник должен:

✅ работать со звонками потенциальных покупателей;

✅ организовать показы недвижимости для заинтересованных покупателей.

Наша компания работает с клиентами используя телефон, e-mail, SMS, WhatsApp, Telegram, Messenger, комментарии на Facebook, Instagram, TikTok, и продаём объекты на трёх языках.

Правильно организует показы недвижимости, создавая хорошее впечатление у потенциальных покупателей, и повышая их заинтересованность. Важно также то, что мы можем работать с клиентами в режиме реального времени, отвечая на вопросы, и показывая объекты тогда, когда это необходимо.

3 этап. Переговоры и обеспечение гарантий покупки.

На этом этапе собственник должен:

✅ провести переговоры с покупателями о важнейших условиях договора купли;

✅ при необходимости — заключить договор задатка, соответствующий  требованиям закона.

На этом этапе наша компания проводит переговоры с покупателем, обеспечивает продавцу понимание рыночной цены, советует нужно ли сделать скидку или нет, помогает выбрать оптимальный порядок расчётов, и уточняет все нюансы сделки. Для проведения переговоров наша компания предоставляет оборудованные помещения для переговоров в своём  офисе в центре Риги.

Если покупатель не готов к совершению сделки в ближайшие дни, наша компания бесплатно составляет договор задатка, в который будут включены все основные условия договора купли. Такой, юридически правильно составленный договор задатка, обеспечивает проведение сделки без каких-либо проблем для сторон, отсутствие конфликтных ситуаций.

4 этап. Оформление кредита и подготовка к сделке.

На этом этапе собственник должен:

✅ в случае, если покупатель берет ипотечный кредит – обеспечить покупателю копии всех необходимых для этого документы по  недвижимости, показать недвижимость сертифицированному оценщику;

✅ решить, необходим ли счёт сделки или хранение у нотариуса, требуется ли гарантийное письмо от кредитующего покупателя банка;

✅ если счёт сделки необходим – подать заявление в банк, заполнить анкету самому и обеспечить заполнение анкеты покупателем, подписать договор счёта сделки удалённо или в отделении банка;

✅ записаться на приём к нотариусу, и выслать ему необходимые документы;

✅ решить, кто будет составлять договор купли, и принять участие в его обсуждении и составлении;

✅ убедить покупателя в том, что расходы по оформлению сделки оплачивает именно покупатель;

✅ оплатить налог на недвижимое имущество за текущий год, учитывая то, что если недвижимость не одна, то этот платёж может быть распределён на все объекты  недвижимости.

На этом этапе наша компания обеспечивает всю необходимую информацию для покупателя в случае ипотечного кредитования, при этом помогает покупателям в выборе банка, консультирует по условиям кредитования, помогает успешной продаже недвижимости.

Помогает принять решение о необходимости счёта сделки, консультирует по нюансам, связанным с заключением договора счёта сделки, проверяет сам договор счёта сделки, присутствует на заключении счёта сделки в банке.

Организует запись на прием к нотариусу в нужный день и время, а при срочной необходимости – в тот же день, заранее подготавливает всю необходимую информацию для прошения в земельную книгу, в результате чего оформление сделки у нотариуса происходит в течение 15-20 минут.

За счёт покупателя составляет юридически правильный договор купли, обеспечивающие интересы обеих сторон, соблюдая при этом все указания продавца недвижимости, согласует условия договора как с покупателем, так и с собственником, а при необходимости, и с юристами покупателя. Договоры купли, составляемые юристами нашей компании, полностью отвечают всем требованиям закона, и учитывают все последние изменения законодательства.

Объясняет покупателю, что расходы по оформлению сделки лежат на нём, основываясь на законодательстве и общепринятой практике.

Помогает продавцу правильно оплатить налог на недвижимость и проверить отсутствие долгов по этому налогу.

5 этап. Оформления сделки у нотариуса.

На этом этапе собственник должен:

✅ явиться к нотариусу с документом, удостоверяющим личность – паспортом или ID, кроме того, с собой иногда нужны дополнительные документы, например, оригинал доверенности, свидетельство о смерти, а возможно и другие документы;

✅ явиться к нотариусу с супругом/супругой, если недвижимость приобретена в браке, и это не было дарением или наследством, и недвижимость не является отдельным имуществом продавца (нет брачного договора или записи об отдельном имуществе в земельной книге), для того чтобы супруг дал своё согласие на продажу недвижимости (это может быть сделано заранее, как отдельный документ, но обязательно с нотариальным заверением);

✅ распечатать и принести к нотариусу договор купли, если стороны делают частный договор купли, а не нотариальный акт (тогда договор подготавливает нотариус, но это дороже и дольше по времени);

✅ проверить зачисление денег на счёт сделки;

✅ подписать договор купли;

✅ подписать прошение на закрепление имущественных прав на недвижимость на имя покупателя, проверить информацию в прошении и список прилагаемых к прошению документов;

✅ проверить оплату покупателем государственной и канцелярской пошлины;

✅ проверить оплату покупателем покупной платы, если договор купли предусматривает оплату после подписания прошения в земельную книгу;

✅ подать документы в земельную книгу.

Если сделка оформляется удалённо – смотри ответ на вопрос

«Как оформить продажу недвижимости удалённо»

На этом этапе юрист нашей компании присутствует на сделке, приносит распечатанные экземпляры договора купли, ещё раз проверяет договор купли и другие документы, при необходимости вносит изменения и распечатывает его заново, проверяет прошение в земельную книгу, помогает покупателю с оплатой пошлин и покупной платы. После чего подает документы в земельную книгу (в настоящее время этим занимается соответствующий суд, для Риги – это Rīgas pilsētas tiesa).

6 этап. Корроборация (регистрации права собственности на недвижимость)

На этом этапе стороны ждут информацию от земельной книги.

✅ первое, что должны получить стороны – это e-mail от земельной книги, о том, что прошение принято и передано на рассмотрение;

✅ если судья земельной книги заметил какие-то недостатки, он связывается со сторонами, и просит эти недостатки устранить;

✅ в течение 10 календарных дней стороны должны получить e-mail от земельной книги о том, что прошение удовлетворено в полном объёме, или получить отказ с обоснованием причины.

На этом этапе наша компания отслеживает ход рассмотрения сделки по коду, который выдается сторонам, решает все вопросы, связанные с какими-либо недочётами в данных документах, в случае необходимости составляет для продавца или покупателя заявление в земельную книгу, в том числе и для ускорения рассмотрения прошения.

7 этап. Передача недвижимости покупателю.

На этом этапе собственник должен:

✅ освободить недвижимость от личных вещей, а также от мебели и бытовой техники, если стороны не договорились, что она останется;

✅ задекларировать место жительства в другом месте, и изменить юридические адреса компаний и обществ на другой адрес;

✅ подготовить акт-приема передачи недвижимости;

✅ подписать акт приема-передачи недвижимости, вписав в него номера всех счётчиков, и их показания на момент передачи (включая и те счётчики, которые сообщают показания удалённо);

✅ передать покупателю ключи от недвижимости.

На этом этапе наша компания подготавливает акты приема передачи недвижимости, и сотрудник компании присутствует на процессе передачи недвижимости покупателю. Обычно недвижимость передаётся после занесения права собственности покупателя на недвижимость в земельную книгу, и после того, как собственник получит покупную плату. Максимальный срок освобождения и передачи обычно не больше одного месяца.

Иногда стороны договариваются о передаче недвижимости ещё до момента перерегистрации недвижимости. В этом случае юристы нашей компании вписывают в договор купли специальные пункты, защищающие собственника.

В случае необходимости, помогаем покупателю заключить договоры с обслуживающей дом организацией и поставщиками коммунальных услуг.

Мы вместе с нашими клиентами от начала продажи до момента передачи ключей!