Как продать недвижимость в Латвии?

Продажа недвижимости в Латвии происходит на основании свободных рыночных цен, и покупная плата – это результат договорённости продавца и покупателя.

Покупать и продавать недвижимость в Латвии могут как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранцы (есть ограничения на покупку земли,  используемой в сельском и лесном хозяйстве).

Требования закона к сделкам в недвижимости:

— покупная плата не должна быть символической, иначе это рассматривается как договор дарения;

— в сделках с недвижимостью платежи могут совершаться только перечислением;

— договор купли должен быть заключён в письменной форме;

— требуется согласие супруга на продажу, если только недвижимость не является отдельной собственностью продавца;

— необходимо уплатить весь рассчитанный налог на недвижимость;

— вся недвижимость и сделки с ней регистрируются в государственном регистре недвижимости – земельной книге;

— продажа недвижимости облагается налогом на прирост капитала по ставке 25,5%.

Для продажи недвижимости собственнику достаточно документа, удостоверяющего личность (паспорт, ID, вид на жительство), и регистрации недвижимости в земельной книге. Остальные документы – инвентаризационное дело, план земли, проектная документация, и прочие, не являются обязательными.

Покупная плата не должна быть символической. Если вы поставите покупную плату например в 100 €, то это будет рассматриваться как договор дарения. Для продавца это никаких неприятных последствий не принесёт, но проблемы будут у покупателя, особенно если покупатель не ближайший родственник продавца. В этом случае покупатель должен будет заплатить подоходный налог с населения, по ставке минимум в 25,5%, или выше в зависимости от его доходов за год. Ближайшие родственники совершив такую покупку, могут получить проблемы с другими не отклоняемыми  наследниками продавца – дарителя.

В сделках с недвижимостью платежи могут совершаться только перечислением. Такое требование закона к сделкам с недвижимостью появилось достаточно давно, но многие продавцы о нём не слышали. Поэтому нужно знать об этом, и даже задаток за недвижимость получать на расчётный счёт в банке. В случае, если недвижимость продается вместе с движимым имуществом, например, мебелью, то это должны быть разные договоры купли, а не один общий. Ипотечное кредитование в этом случае будет доступно только на стоимость недвижимости. Покупку мебели у частных лиц банки не кредитуют.

Договор купли недвижимого имущества должен быть заключён в письменной форме. Устные договорённости силы не имеют. Договор купли может быть подписан как частный договор, это значит, что договор купли составлен нотариусом, юристом, или самими сторонами. Этого вполне достаточно, и заверение подписей сторон совсем необязательно. Подписи сторон заверяются на прошении о закреплении в земельную книгу. Кроме того, договор купли может быть составлен нотариусом, как нотариальный акт. В этом случае нотариус несёт ответственность за содержание договора, но это стоит гораздо дороже, занимает больше времени, и записываться на нотариальный акт нужно задолго до визита к нотариусу.

Требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимость, на покупку такое согласие не требуется, кроме покупки квартиры в кредит, когда банк требует согласия супруга. Если недвижимость является отдельной собственностью продавца, то согласие супруга не нужно. Отдельной собственностью является недвижимое имущество приобретённое до брака, подаренное или унаследованное в браке, а также являющиеся отдельной собственностью супруга по брачному договору, или занесённая в земельную книгу, как отдельная собственность с согласия супруга.

Согласие супруга может быть вписано в прошение о закреплении, оформлено как отдельный документ, кроме того супруг может выдать доверенность для дачи согласия на продажу как отдельной недвижимости, так и любой недвижимости супруга.

Вся недвижимость, и сделки с ней, регистрируются в государственном регистре недвижимости – земельной книге. Земельная книга Латвии не является отдельным учреждением. Ведение государственного регистра недвижимости поручено судам. На сайте zemesgramata.lv есть необходимая информация. Если недвижимость не занесена в земельную книгу, то её продажа невозможна. Кроме того, сделки с недвижимостью становятся обязательными для третьих лиц, только после занесения в земельную книгу. Это значит, что до регистрации имущественного права покупателя в земельной книге, ответственность за уплату налога на недвижимость, коммунальных услуг, обслуживания, а также все риски лежат на продавце. Поэтому, прошение должно быть подано в кратчайшие сроки. Для регистрации необходимо уплатить государственную пошлину 1,5% для физических лиц и 2% для юридических лиц, а также канцелярскую пошлину 15 евро за каждое прошение (+8 евро, если собственник желает получить бумажную копию выписки из раздела земельной книги). Законодательство предусматривает повышенную государственную пошлину – 2,25% от суммы сделки, в том случае, если прошение в земельную книгу о закреплении имущественного права покупателя подаётся позднее, чем 6 месяцев с момента его подписания. По закону регистрация проходит в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.

Продажа недвижимости облагается налогом на прирост капитала (как составной части подоходного налога с населения) по ставке 25,5%. Законом облагается разница между стоимостью приобретения (покупная плата + расходы на приобретение + расходы на ремонт + процентные платежи по кредиту). Закон предусматривает освобождение от уплаты налога в случае, если недвижимость принадлежала продавцу более 60 месяцев, и соблюдены ещё одно из двух условий: продавец был задекларирован в этой недвижимости не менее 12 календарных месяцев подряд в течение этих 60 месяцев, или же эта недвижимость единственной недвижимостью продавца в течение всех этих 60 месяцев. Кроме того, есть много других нюансов в расчёте этого налога, поэтому рекомендуем прочитать статью об уплате налога на нашем сайте.

Для продажи недвижимости собственнику достаточно документа, удостоверяющего личность (паспорт, ID, вид на жительство), и факта регистрации недвижимости в земельной книге. Выданные ранее документы: акт земельной книги/удостоверение земельной книги (выдававшиеся раньше) или выписка раздела земельной книги, которая выдаётся по просьбе собственника сейчас, для проведения сделки не нужны.  Остальные документы – инвентаризационное дело, план земли, проектная документация, и прочие, для совершения сделки не являются обязательными, но покупатель может оговорить их получение в договоре купли.

Передача недвижимости по закону не является обязательной, факта регистрации в земельной книге достаточно, но составление акта приёма-передачи очень желательно, чтобы зафиксировать момент передачи недвижимости покупателю, после которого покупатель начинает оплачивать все услуги, связанные с эксплуатацией недвижимости и коммунальные расходы. Поэтому в акте приема-передачи необходимо зафиксировать номера счётчиков и их показания. Это можно не делать, если коммунальные услуги отключены. Акт приема-передачи не нужен при продаже земельных участков без строений и других материальных ценностей. Кроме того, в акте приема-передачи стороны удостоверяют отсутствие претензий друг к другу.

Закон не обязывает использовать услуги риэлторов для продажи недвижимости, но практика показывает, что специалисты в области продаж недвижимости способны ее продать быстрее и дороже, чем сами собственники. Посредническая деятельность при продаже недвижимости регламентируется законом. Министерство экономики ведёт регистр посредников — здесь. К посредникам в продаже недвижимости предъявляются требования к постоянному повышению квалификации и страхованию профессиональной ответственности. Сертификацию и надзор за деятельностью риэлторов осуществляет Латвийская ассоциация сделок с недвижимостью (LANIDA), устанавливающая высокие стандарты для участников рынка. Наша компания зарегистрирована в Регистре посредников, а руководитель компании – Дмитрий Трофимов является сертифицированным риэлтором с 2001 года, номер сертификата – А-034.