Protams – bez maksas! Kā gan varētu būt savādāk? Mums visiem patīk atlaides, akcijas un bezmaksas saldējums. Tomēr nav svarīgi, vai tas ir maksas vai bezmaksas, šodien pastāstīšu par nekustamā īpašuma pirkuma līgumu un centīšos nesarežģīt ar terminiem.
Kāpēc es gribēju par šo rakstīt? Tieši ar pirkuma līgumiem es saskaros katru dienu. Šīs līgums nav pats sarežģītākais Piemēram, īres līgums ir daudz sarežģītāks.
Vispār, kas var būt sarežģīts? Kas pārdod, kas pērk, ko pārdod un pērk, par kādu cenu, un viss. Un, lai pašam to nerakstītu, lejupielādēt to no interneta. Visi zina, ka tur ir viss! Labāka kvalitāte un bez kļūdām… Tāpat kā Wikipedia 🙂
Ir arī citi varianti:
× līgums, ko pircējs noslēdza pirms desmit-piecpadsmit gadiem;
× līgums, kuru sastādīja rieltors vai melnais mākleris;
× līgums, ko atsūtījis pazīstamais jurists (#tutačuesijurists ir tas pats, kas #tutačuesiārsts – cilvēki, kas visu zina un sniedz padomus 24/7);
× nekustamo īpašumu uzņēmuma jurista sastādīts līgums;
× notāra sastādīts līgums;
× līgums, pie kura strādā abu pušu juristi.
Kurš variants jūsuprāt ir labāks? Uzreiz pateikšu savu viedokli – labāk, ja darbu veic speciālisti. Ne katrs rieltors ir jurists, un ne katrs jurists ir speciālists nekustamo īpašumu jautājumos. Tāpēc aizmirstiet pirmos trīs variantus kopā ar līgumu, kas ir lejupielādēts no interneta.
Nekustamo īpašumu uzņēmuma jurista sastādītais līgums ir kvalitatīvs, taču parasti pārāk standarts, jo viņi reti sazinās tieši ar klientiem. Tāpat ir ar notariālu līgumu. Lai līgums pilnībā apmierinātu abas puses, ir jāsatiekas un jāizrunā, un jāiziet apstiprināšanas process. Ir par vēlu to darīt notāra birojā.
Visbeidzot, mans mīļākais veids :). Līgums, kas ir abu pušu juristu radošuma produkts. Ar šādiem līgumiem “viss ir sarežģīti”. Ja abi juristi ir kompetenti, adekvāti un nemēģina viens otru un puses maldināt, šis ir labākais risinājums. Diemžēl, tas notiek reti. Visbriesmīgākais gadījums bija 40 darba stundas, kas pavadītas viena vienkārša pirkuma līguma noslēgšanai. Kuru laikā bija nepieciešams noņemt visus slazdus, kurus otras puses jurists mēģināja tajā ievietot.
Kas jāiekļauj pirkuma līgumā? Ir ļoti svarīgi, lai abas puses saprastu, ko pārdod un ko pērk! Lai to izdarītu, pārdevējam ir jāiepazīstina pircējs ar visiem īpašuma dokumentiem:
– izrakstu no zemesgrāmatas tīmekļa vietnes;
– inventarizācijas lietu;
– zemes robežu plānu;
– projektiem un citiem.
Turklāt viss, ko nevar pārbaudīt, arī jāiekļauj līgumā. Piemēram, ka pilnībā nomainīta un mūsdienu standartiem atbilstoša elektroinstalācija sienās.
Es gribētu rakstīt sīkāk, bet tas būs pārāk daudz, tāpēc es sastādīšu pirkuma līguma obligāto punktu sarakstu, man tas būs šāds:
- datums un vieta
- pušu vārdi, uzvārdi, personas kodi, deklarētas dzīvesvietas;
- pirkuma priekšmets, kā tas ierakstīts zemesgrāmatas nodalījumā;
- pirkuma maksa
- detalizēta apmaksas kārtība
- pušu atteikums no strīdiem pirkuma maksas apmēra dēļ
- nekustamā īpašuma pārdevēja garantijas (jāieraksta īpašuma nodošanas termiņš un citi svarīgi punkti)
- pircēja garantijas (jāiekļauj termiņi ierakstīšanai zemesgrāmatā, līgumu noslēgšanai ar namu pārvaldi un piegādātājiem)
- ierakstīšanas zemesgrāmatā kārtība
- pušu pienākums pieņemt un nodot īpašumu saskaņā ar aktu
- sodi par termiņu neievērošanu
- strīdu izšķiršanas procedūra
- pušu paraksti
Līgums jānoformē rakstveidā. Mutiskas vienošanās ir spēkā neesošas. Līgumus var slēgt bez notāra, parakstu apliecināšana nav nepieciešama. Nepieciešams tikai notariāli apliecināt lūgumus zemesgrāmatai līguma reģistrēšanai. Līgumus var sastādīt notārs notariālā akta veidā. Tas ir dārgāk.
Ko es piedāvāju? Piedāvāju saviem klientiem līgumu noformēšanu par maksu. Par līgumu maksā pircējs. Neuzskatu, ka līgumam no nekustamo īpašumu māklera puses ir jābūt bez maksas – tas nav rieltora darbs. Tas ir jurista darbs, par kuru es ņemu naudu un atbildu par rezultātu.
Pārāk bieži es redzu līgumus, kuros ir daudz kļūdu, tai skaitā būtisku kļūdu, un metode “kopēsim no visa, ko atradīsim” iekrīt acīs jau pirmajā rindkopā. Šādi līgumi ir ceļš uz tiesu. Un tas ir saprotams, jo par to kvalitāti, ko dod “par velti”, neviens nebūs atbildīgs. Es par saviem līgumiem būšu atbildīgs.
Un es rakstu pirkuma līgumus abu pušu interesēs, jo uzskatu, ka līguma mērķis ir fiksēt to, par ko cilvēki vienojās, nevis palīdzēt vienai pusei maldināt otru.