KĀ LATVIJĀ PĀRDOT NEKUSTAMO ĪPAŠUMU

Īpašuma pārdošana Latvijā notiek, pamatojoties uz brīvā tirgus cenām, un pirkuma cena ir pircēja/pārdevēja savstarpējās vienošanās rezultāts.

Pirkt un pārdot īpašumu Latvijā var gan fiziskas, gan juridiskas personas, tostarp ārvalstnieki (bet lauksaimniecībā un mežsaimniecībā pastāv ierobežojumi izmantojamās zemes iegādē).

Likuma prasības darījumiem ar nekustamo īpašumu:

– pirkuma maksa nedrīkst būt simboliska, pretējā gadījumā to uzskata par dāvinājuma līgumu;

– darījumos ar nekustamo īpašumu maksājumus var veikt tikai ar pārskaitījumu;

– pirkuma līgumam jābūt rakstiskam;

– nepieciešama laulātā piekrišana pārdošanai, ja vien īpašums nav pārdevēja personīgais īpašums;

– jāsamaksā visi aprēķinātie īpašuma nodokļi;

– visi nekustamie īpašumi un darījumi ar tiem tiek reģistrēti valsts nekustamā īpašuma reģistrā – zemesgrāmatā;

– nekustamā īpašuma pārdošana tiek aplikta ar kapitāla pieauguma nodokli 25,5 % apmērā.

Lai pārdotu īpašumu, īpašniekam nepieciešams tikai personu apliecinošs dokuments (pase, ID, uzturēšanās atļauja) un īpašuma reģistrācija zemesgrāmatā. Pārējie dokumenti – inventarizācija, zemes plāns, projekta dokumentācija un citi – nav obligāti.

Pirkuma maksai nevajadzētu būt simboliskai. Ja jūs norādīsiet pirkuma maksu, piemēram, EUR 100, tas tiks uzskatīts par dāvinājuma līgumu. Pārdevējam nepatīkamu seku nebūs, bet pircējam būs problēmas, it īpaši, ja pircējs nav pārdevēja tuvākais radinieks. Šādā gadījumā pircējam būs jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis ar minimālo likmi 25,5 % vai vairāk, atkarībā no viņa gada ienākumiem. Tuvākie ģimenes locekļi, kas veic šādu pirkumu, var nonākt nepatikšanās ar citiem pārdevēja-dāvinātāja neatraidāmajiem mantiniekiem.

Nekustamā īpašuma darījumos maksājumus var veikt tikai ar pārskaitījumu. Šī juridiskā prasība darījumos ar nekustamo īpašumu parādījās jau diezgan sen, bet daudzi pārdevēji par to nav dzirdējuši. Tas ir jāzina! Pat depozīts par īpašumu jāsaņem bankas kontā. Ja īpašums tiek pārdots kopā ar kustamo īpašumu, piemēram, mēbelēm, pirkuma līgumiem ir jābūt atšķirīgiem, nevis vienam kopīgam. Hipotekārais kredīts šādā gadījumā būs pieejams tikai īpašuma vērtības apmērā. Bankas nepiešķir privātpersonām aizdevumus mēbeļu iegādei.

Nekustamā īpašuma pirkuma līgumam jābūt rakstiskā formā. Mutiski līgumi nav spēkā esoši. Pirkuma līgumu var parakstīt kā privātu līgumu, kas nozīmē, ka pirkuma līgumu sastāda notārs, advokāts vai pašas puses. Tas ir pietiekami, un pušu paraksti vispār nav jāapliecina. Pušu paraksti tiek apliecināti uz nostiprinājuma lūguma zemesgrāmatā. Turklāt pirkuma līgumu kā notariālu aktu var sastādīt notārs. Šādā gadījumā notārs ir atbildīgs par līguma saturu, taču tas maksā daudz dārgāk, aizņem vairāk laika, un jāpierakstās uz to ir labu laiku pirms vizītes pie paša notāra.

Nekustamā īpašuma pārdošanai ir nepieciešama notariāli apstiprināta laulātā piekrišana, bet nekustamā īpašuma iegādei šāda piekrišana nav nepieciešama, izņemot dzīvokļa iegādei uz kredīta, kad bankai laulātā piekrišana tomēr ir nepieciešama. Ja nekustamais īpašums ir atsevišķs pārdevēja īpašums, laulātā piekrišana nav nepieciešama. Atsevišķs īpašums ir nekustamais īpašums, kas iegādāts pirms laulības, dāvināts vai mantots laulības laikā, kā arī ir laulātā atsevišķs īpašums saskaņā ar laulības līgumu vai ar laulātā piekrišanu kā atsevišķs īpašums ir ierakstīts zemesgrāmatā.

Laulātā piekrišanu var iekļaut apķīlāšanas lūgumā, noformēt kā atsevišķu dokumentu vai arī laulātais var piešķirt pilnvaru piekrist atsevišķā īpašuma vai jebkuras laulātā mantas pārdošanai.

Visi nekustamie īpašumi un darījumi ar tiem tiek reģistrēti valsts nekustamā īpašuma reģistrā – zemesgrāmatā. Latvijas zemesgrāmata nav atsevišķa institūcija. Par valsts nekustamā īpašuma reģistra uzturēšanu ir atbildīgas tiesas. Nepieciešamā informācija ir pieejama tīmekļa vietnē zemesgramata.lv. Ja īpašums nav ierakstīts zemesgrāmatā, to nevar pārdot. Turklāt darījumi ar nekustamo īpašumu kļūst saistoši trešajām personām tikai pēc to ierakstīšanas zemesgrāmatā. Tas nozīmē, ka, kamēr pircēja īpašuma tiesības nav reģistrētas zemesgrāmatā, atbildība par nekustamā īpašuma nodokli, komunālajiem pakalpojumiem, uzturēšanu un visiem riskiem gulstas uz pārdevēju. Tāpēc lūgums ir jāiesniedz pēc iespējas ātrāk. Lai veiktu reģistrāciju, ir jāmaksā valsts nodeva 1,5 % apmērā fiziskām personām un 2 % apmērā juridiskām personām, kā arī kancelejas nodeva 15 euro apmērā par katru lūgumrakstu (+8 euro, ja īpašnieks vēlas saņemt zemesgrāmatu nodaļas izraksta kopiju papīra formātā). Tiesību akti paredz paaugstinātu valsts nodevu 2,25 % apmērā no darījuma summas, ja lūgumraksts zemesgrāmatā par pircēja īpašuma tiesību nostiprināšanu tiek iesniegts vēlāk kā 6 mēnešus pēc lūgumraksta parakstīšanas. Saskaņā ar likumu reģistrācija notiek 10 kalendāro dienu laikā no dokumentu iesniegšanas dienas.

Nekustamā īpašuma pārdošana tiek aplikta ar kapitāla pieauguma nodokli (kā daļu no iedzīvotāju ienākuma nodokļa) ar 25,5 % likmi. Likums apliek ar nodokli starpību starp iegādes izmaksām (iegādes cena + iegādes izmaksas + remonta izmaksas + kredīta procentu maksājumi). Likums paredz atbrīvojumu no nodokļa, ja nekustamais īpašums ir bijis pārdevēja īpašumā ilgāk kā 60 mēnešus un ir izpildīts viens no diviem nosacījumiem: ja pārdevējs īpašumā šo 60 mēnešu laikā ir bijis deklarēts vismaz 12 kalendāros mēnešus pēc kārtas vai arī visu šo 60 mēnešu laikā šis īpašums ir bijis pārdevēja vienīgais īpašums. Turklāt šī nodokļa aprēķināšanā ir daudz citu nianšu, tāpēc mūsu tīmekļa vietnē iesakām izlasīt rakstu par nodokļa izmaksām.

Lai pārdotu īpašumu, īpašniekam ir nepieciešams tikai personu apliecinošs dokuments (pase, ID, uzturēšanās atļauja) un fakts, ka īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā. Darījuma veikšanai nav nepieciešami iepriekš izsniegti dokumenti: zemesgrāmatas apliecība / zemesgrāmatas apliecība (izsniegta agrāk) vai zemesgrāmatas nodalījuma izraksts, kas tagad tiek izsniegts pēc īpašnieka pieprasījuma.  Citi dokumenti – inventarizācija, zemes plāns, projekta dokumentācija un citi, darījumam nav obligāti, bet pircējs var paredzēt to saņemšanu pirkuma līgumā.

Nekustamā īpašuma nodošana pēc likuma nav obligāta, pietiek ar reģistrācijas faktu zemesgrāmatā, bet pieņemšanas-nodošanas akta sagatavošana ir ļoti vēlama, lai fiksētu īpašuma nodošanas brīdi pircējam, pēc kura pircējs sāk maksāt par visiem ar īpašuma ekspluatāciju saistītajiem pakalpojumiem un komunālajiem izdevumiem. Tāpēc nodošanas aktā ir nepieciešams ierakstīt skaitītāju ciparus un to rādījumus. To var neveikt gadījumā, ja komunālie pakalpojumi ir atslēgti. Pārdošanas pieņemšanas akts nav nepieciešams, pārdodot zemes gabalus bez ēkām un citiem materiālajiem aktīviem. Turklāt pieņemšanas-nodošanas aktā puses apliecina, ka vienai pret otru pretenziju nav.

Likums neuzliek par pienākumu nekustamā īpašuma pārdošanai izmantot nekustamo īpašumu aģentu pakalpojumus, taču prakse liecina, ka speciālisti nekustamā īpašuma pārdošanas jomā spēj to pārdot ātrāk un dārgāk nekā paši īpašnieki. Starpniecības darbības nekustamā īpašuma pārdošanā reglamentē likums. Ekonomikas ministrija uztur starpnieku reģistru – šeit. Nekustamā īpašuma pārdošanas starpniekiem tiek izvirzītas prasības attiecībā uz nepārtrauktu profesionālo pilnveidi un profesionālās atbildības apdrošināšanu. Nekustamā īpašuma starpnieku sertifikāciju un uzraudzību veic Latvijas Nekustamā īpašuma darījumu asociācija (LANIDA), kas tirgus dalībniekiem nosaka augstus standartus. Mūsu uzņēmums ir reģistrēts Starpnieku reģistrā, un uzņēmuma vadītājs Dmitrijs Trofimovs ir sertificēts nekustamo īpašumu aģents jau kopš 2001. gada. Sertifikāta numurs – A-034.